Ипотечный банковский договор: на что обратить внимание

Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, обязательным этапом является подписание ипотечного договора. Это юридический документ, который регулирует взаимоотношения сторон. Фактически заемщик и финансовое учреждение заключают между собой два договора — один из них является кредитным, в котором обозначаются все ключевые моменты сделки, а именно процентная ставка, сумма, валюта, а также другие условия, на которых выдается ссуда. Второй договор является страховым, в котором прописаны все условия выдачи страховки на объект недвижимости, а также на самого заемщика при наступлении страхового случая. Если в ипотечной сделке фигурирует залоговое имущество, например, другая квартира или дом, также может быть заключен договор о том, что финансовое учреждение имеет право реализовать объект, который выступает в качестве залога, при неисполнении заемщиком своих кредитных обязательств. Обычно залоговое имущество требуется в том случае, если заемщик не может внести авансовый платеж. Если же первоначальный взнос будет сделан, в качестве залогового имущества выступает ипотечная недвижимость. В договоре обозначаются все условия, на которых покупатель недвижимости имеет право распоряжаться этим имуществом. Если вы уже выбрали банк и получили одобрение свои ипотеки, обязательно запросите образец ипотечного договора, чтобы внимательно его изучить. Если представители финансового учреждения отказывается выдать вам образец этого документа для самостоятельного изучения или прочтения вместе с нотариусом - это должно вас насторожить. Как правило, такое поведение представителей банка может свидетельствовать о том, что в договоре есть скрытые пункты, которые заемщику не нужно знать до того момента, пока им не будет подписан этот документ. Если банк предоставляет образец договора ипотеки, нужно его внимательно прочитать самостоятельно и отметить для себя все спорные моменты, чтобы потом прояснить их вместе с представителем банка.

Стоит ли консультироваться с юристом?

Подписывая ипотечный кредитный договор, стоит предварительно проконсультироваться с юристом, а лучше ему показать этот документ для детального изучения и выявления спорных моментов, которые после подписания договора могут быть истолкованы не в пользу заемщика. Если есть сложные моменты, их нужно сразу оговаривать с банком и при достижении согласия оформлять в качестве дополнительного соглашения. Если спорное условие вас не устраивает, лучше отказаться от ипотеки в этом банке и поискать финансовое учреждение с теми условиями, которые являются для вас выгодными. Юрист должен проверить, чтобы в ипотечном договоре обязательно был указан указывается предмет ипотеки, его оценочная стоимость, срок ипотечного обязательства, а также все данные по предмету ипотеки, а именно — тип недвижимости, месторасположение, его подробное описание, например, площадь, количество комнат, окон дверей и так далее. Помните, что стоимость консультации юриста не так велика, как потери, которые вы можете получить в результате внимательного изучения договора. Например, в нем могут быть неудобные для заемщика условия или не озвученные представителем финансового учреждения, которые могут привести к штрафным санкциям или вовсе к конфискации залогового имущества из-за неисполнения условий кредитного договора, о которых заемщик даже не подозревал, поскольку невнимательно читал договор или вовсе подписал его не глядя.

Договор ипотечного страхования

Как правило, вместе с договором о покупке недвижимости в кредит подписывается и договор ипотечного страхования. Только сторонами этого документа выступает не банк и заемщик, а страховая компания и заемщик. В соответствии с этим документов заемщик получает два полиса — один на себя, а второй на залоговое имущество. В случае, если с недвижимостью что-то случится, например, она будет разрушена в результате взрыва или землетрясения, страховой компанией будет выплачена страховая сумма, которая пойдет на погашение задолженности перед банком. Заметим, что выгодоприобретателем в этом случае будет кредитор, так же как и при оформлении страхового полиса на заемщика. Если с ним что-то случится до завершения срока действия ипотечного договора, страховая компания выплатит компенсацию банку, а не родственникам. При обычных обстоятельствах в качестве выгодоприобретателя может быть любой человек по выбору владельца страхового полиса. Некоторые банки не требуют оформления договора ипотечного страхования, но это выгодно сделать самому заемщику, чтобы уберечь своих родственников от проблем в случае своей внезапной смерти. Дело в том, что при отсутствии страховки, оформленной на заемщика, кредитное обязательство будет возложено на наследников, которые примут имущество умершего в собственность в установленном законом порядке. Заметим, что, как правило, банки работают только с определенными страховыми компаниями, поэтому договор ипотечного страхования заключается с кем-то из их числа.

Советы экспертов

Нужно внимательно читать договор ипотечного кредитования, который вам предлагается в финансовом учреждении, а не слепо его подписывать. Самое разумное решение — изучить предлагаемые условия вместе с юристом, чтобы впоследствии не возникло неприятностей, например, в виде комиссий, на которые вы не рассчитывали.