Все об ипотеке

Перед тем как решиться на такой ответственный шаг, важно разобраться с самим понятием об ипотеке. Данная форма кредитования появилась в Украине приблизительно 15 лет назад. Суть ипотеки проста – потребитель занимает требуемую сумму на покупки жилья у банка. Недвижимость достается ему сразу, тем самым отпадает вопрос с поиском квартиры. Но кредит растягивается на 10-20 лет.

Плюсы и минусы ипотеки

На сегодняшний день ипотека представляет собой кредит, который выдается под залог определенного имущества. В данном случае под залог попадает недвижимость. Если заемщик просрочил кредит, банк вправе отобрать недвижимость в счет погашения образовавшегося долга. Несмотря на все сложности ипотеки, такой вид кредитования не лишен преимуществ:
  1. Так, например, в качестве залогового имущества можно использовать не только жилье, которое есть у заемщика на момент подписания договора, но и квартиру, которую планируется приобрести в кредит. Это позволяет оформлять ипотеку тем, у кого вообще нет никакой собственности, но при этом они могут подтвердить стабильный уровень дохода.
  2. Пользоваться приобретенной на залоговые средства квартирой можно сразу после покупки, то есть вы получаете квартиру не тогда, когда у вас накопите достаточно средств для ее покупки, а сразу.
  3. Ипотека позволять копить, ведь приобретенная недвижимость – это, своего рода, капитал. Например, во время аренды вы только тратите, отдавая деньги за временную услугу, а покупая квартиру в ипотеку, вы приобретаете постоянную крышу над головой. Деньги в данном случае тратятся не впустую. С каждой новой выплатой ваш капитал растет.
Помимо положительных сторон здесь есть свои минусы:
  1. Дорого. Ежемесячный взнос за двухкомнатную квартиру в 2 раза выше размера арендной платы за подобное жилье.
  2. Ненадежно. Если заемщик оказался в трудной финансовой ситуации, потерял основной источник дохода или у него появились непредвиденные расходы, это грозит штрафами, просрочкой. Лишившись дохода, заемщик не сможет приостановить кредит. И у него останется только два варианта: неким образом найти сумму для погашения образовавшейся задолженности, либо расстаться с квартирой.
  3. Сложно. Чтобы оформить ипотеку, необходимо собрать множество документов. Банк может запросить дополнительную информацию или просто отказать в кредитовании.
Можно бесконечно продолжать список аргументов за и против, к тому же в каждой ситуации они будут своими. Единственное верное решение в данной ситуации, не принимать никаких решений наспех. Важно тщательно обдумать все нюансы, взвесить все возможные риски, тщательно рассчитать свои возможности перед тем, как оформить кредит.

Ипотечные программы

Ипотека помогает быстро решить жилищный вопрос, но прежде чем обращаться к такой услуге, важно быть полностью уверенным в том, что вы сможете исправно выплачивать кредит на протяжении многих лет. Но финансовое благополучие – не единственное условие ипотеки. Важно не ошибиться с выбором вида кредитования. Ипотека отличается сложной классификацией, ведь на рынке представлено множество банков, каждый из которых предлагает уникальные продукты. Каждая ипотечная программа имеет серьезные различия по следующим параметрам.

Валюта кредитования

Это один из самых важных моментов ипотеки. Для жителей Украины – это гривны, также доллары и евро. Обычно проценты по кредитам в валюте ниже, но это вовсе не значит, что такие займы выгоднее, так как курс доллара и евро постоянно меняется. Лучше оформлять ипотеку в той валюте, в которой вы получаете ежемесячный доход. Так, например, если вам выплачивают зарплату в долларах, то и заем необходимо оформлять в этой валюте. Хотя перед подписанием договора важно все еще раз просчитать, так как ситуация может неожиданно измениться и тогда проблем не избежать. Весьма популярны среди потребителей кредиты в гривнах. Такой вариант считается самым надежным.

Вид недвижимости

Для ипотеки доступны:
  • квартира в новостройке;
  • жилье на вторичном рынке;
  • квартира в старом доме с рук собственника;
  • земля;
  • частный дом.
Выгоднее всего приобретать новое жилье, так как оно долгое время не падает в цене. Квартира с рук собственника не так надежна, так как за время выплаты кредита ее состояние может еще больше ухудшиться, и в случае, если вы решите ее продать, чтобы купить новое жилье, вы очень сильно потеряете в деньгах. Поэтому при покупке вторичного жилья процентные ставки более высокие, если сравнивать с недвижимостью в новостройке. А оформление ипотеки на покупку новой квартиры упрощено, так как многие строительные фирмы идут навстречу банкам, предлагая покупателям уже готовые программы кредитования.

Залоговое имущество

Обычно под залог идет недвижимость, приобретаемая на заемные средства. Это удобно, но имеет свои недостатки. Так, например, заемщик не сможет в полной мере распоряжаться имуществом. На любое действие, связанное с недвижимостью, обязательно потребуется разрешение банка:
  • продажа;
  • обмен;
  • прописка;
  • перепланировка;
  • ремонт.
Любые действия, связанные с квартирой или домом, будут находиться под строгим контролем сотрудников банка, так как кредитной организации важно, чтобы залог не потерял товарный вид. Ведь если кредит не будет вовремя погашен, банк вынужден будет продать недвижимость заемщика, чтобы возместить убытки. Также в качестве залогового имущества может выступать уже имеющееся жилье. Если у вас уже есть квартира, но вы откладываете средства на новое жилье, вы можете приобрести в кредит новую квартиру и заложить уже имеющееся жилье. А банк добавит к вашей сумме недостающие средства. Такой вариант идеально подходит для того, чтобы обезопасить приобретаемую квартиру от притязаний банка. Также в качестве залогового имущества можно использовать бизнес, транспорт, землю. При этом важно, чтобы оценочная стоимость такого имущества могла погасить кредит в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным.

Способы оплаты

Различают два вида платежей:
  1. Аннуитентный платеж – выплата кредита равными долями. Всю сумму кредита банк делит на количество месяцев, в течение которых заемщик будет их использовать. К полученному результату добавляют процентную ставку. В результате ежемесячный платеж составляет одинаковую сумму на протяжении всего периода выплаты ипотеки.
  2. Дифференцированный платеж – выплата займа осуществляется равными долями, но процентная ставка меняется. Изначально она максимальная, но постепенно она снижается до минимума.
Заемщиков больше всего привлекает вторая схема выплат, так как она позволяет перераспределить размеры платежей. Если вы уверены, что в ближайшее время у вас будет стабильно большой доход, но вы не знаете, каким он будет в будущем, дифференцированный платеж в данной ситуации считается самым оптимальным. Он позволяет заемщику изначально выплатить большую часть кредита, оставив на конец срока минимальную кредитную нагрузку. Аннуитентный платеж не менее популярен, его выбирают благодаря простоте и прозрачности. К тому же, если исходить с точки зрения безопасности, дифференцированный платеж здесь проигрывает.

Условия кредитных программ

Условия ипотечных программ отличаются друг от друга:
  1. Сумма кредита. Банк указывает доступную для кредита сумму, например, от 300 тысяч до 3 млн. гривен. Заемщик выбирает нужную сумму с учетом своих финансовых возможностей. При этом важно знать, что чем больше вы возьмете в кредит, тем больше составит ваша переплата. При небольшой сумме процентов набежит намного меньше, нежели по многомиллионному займу. Даже если вы уверены, что сможете взвалить на свои плечи большой заем, не торопитесь. Тщательно взвесьте свое решение. В отдельных случаях переплата по большому займу может настолько вырасти, что вся идея ипотеки окажется попросту невыгодной.
  2. Процентная ставка. Это своеобразная плата за то, что вы пользуетесь кредитными средствами. Размер процентной ставки в каждом банке свой. Он определяется, исходя из размера первоначального взноса, валюты кредитных средств, вида залогового имущества. Пересчитать годовой процент в деньги можно по следующей схеме: общая сумма кредита / 100 * ставка / 12. Полученный результат – это сумма, которую заемщик обязуется выплачивать банку в качестве процентов. Многие согласятся с тем, что чем ниже процентная ставка, тем лучше. Но при выборе ипотечной программы не стоит руководствоваться только ей. Обычно заниженные процентные ставки сопровождаются неприятными условиями, увеличивающими общую стоимость кредита. Это может быть большая комиссия за открытие счета и тому подобное.
  3. Срок. Это время, в течение которого заемщик будет выплачивать кредит. Обычно он составляет от 5 до 15 лет. В зависимости от выбранного срока рассчитывается ежемесячный платеж. Чем ниже будет срок, тем меньше будет переплата по кредиту, но тогда размер ежемесячной платы очень сильно увеличится. Поэтому короткие сроки кредитования удобны далеко не всем заемщикам. При выборе правильного срока важно найти золотую середину между своими возможностями и полученной выгодой.
  4. Первоначальный взнос. Обычно ипотека оформляется тем лицам, которые сумели накопить часть суммы на покупку недвижимости. Эта сумма служит первоначальным взносом. Чем он будет выше, тем выгоднее окажутся условия кредитования.
  5. Штрафы, дополнительные платежи. Большинство заемщиков обходят этот пункт стороной, хотя он заслуживает большего внимания. К дополнительным платежам по кредиту относят комиссии за открытие и ведение счета, за конвертацию, транзакцию средств. Любое банковское действие, связанное с ипотекой заемщика, может оказаться платным и повысить общую стоимость кредита. Поэтому перед подписанием договора важно изучить его на предмет комиссий. Это же касается и штрафов, так как многие заемщики уверены, что штрафные санкции их не коснутся. Хотя даже один день просрочки может привести к начислению пени. А в ипотечной форме кредитования они очень высоки.
Перед тем как оформлять ипотечный кредит, обязательно подстрахуйтесь и заранее изучите штрафную часть договора. Это поможет вам в будущем учитывать все возможные риски при кредитовании.

Условия предоставления кредита

Всем, кто не знаком с понятием ипотеки, данный вид кредитования кажется заманчивым предложением. Банковские организации в целях привлечь больше клиентов, рекламируют свои услуги с выгодной стороны. Но на практике доказано, что оформить ипотеку под силу не каждому. Сбор необходимых документов обычно затягивается до нескольких месяцев. И даже после того, как весь пакет будет собран, у потенциального заемщика нет гарантий, что банк одобрит кредит. Любой банк выносит решение на основании того, насколько потенциальный клиент соответствует требованиям кредитной организации. Поэтому перед оформлением ипотеки важно подробно изучить основные критерии, которые банк выдвигает заемщикам по ипотеке.

Репутация клиента

Первое, чем интересуются банковские работники – это кредитная история. Если вы ранее обращались в банк в целях получить кредит, она у вас наверняка имеется. И любая банковская организация вправе запросить ее. Кредитная история – это своего рода личное дело, в котором указывается подробная информация о кредитах, ранее оформленных заемщиком. Сюда же вносятся сведения о просрочке платежей. Именно по кредитной истории кредиторы оценивают благонадежность клиента. Своевременное погашение займов показывает, что вы уже сотрудничали с банком и успешно рассчитались с долгами. Банк увидит в вас ответственного человека с постоянным доходом. Если в кредитной истории прослеживаются просрочки, невыплаченные долги, банк откажет в выдаче ипотечного кредита. Также работники кредитной организации не доверяют лицам, у которых отсутствует кредитная история. Поэтому многие, кто решил оформить ипотеку, за несколько месяцев оформляют 1 или 2 микрокредита, благополучно их погашают. Это повышает шансы потенциального клиента на одобрение заявки, так как теперь у него есть кредитная история, описывающая его как опытного и благонадежного заемщика. Но для того чтобы получить полную картину о репутации клиента, служащие банка могут опросить знакомых заемщика, навести справки с места работы. Возможны ситуации, когда для оформления ипотеки может потребоваться присутствие одного или двух поручителей. Это люди, которые выступят в качестве гарантов ответственности заемщика.

Биография заемщика

Перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк обязательно захочет узнать своего заемщика, наведет справки о высшем образовании, запросит характеристику с места работы, поинтересуется стажем и трудовой историей клиента в целом. Также банк может запросить водительское удостоверение, заграничный паспорт. Все это позволит банку составить общую характеристику об образе жизни, социальном положении. Не менее важный фактор – семья, дети. Банк предпочитает иметь дело с семейными людьми, состоящими в браке. Такие заемщики, по мнению кредиторов, считаются самыми надежными. Если оформлением ипотечного кредита занимается мужчина, банк запросит и военный билет. Если окажется, что потенциальный клиент в любое время может уйти в армию, банк не будет сотрудничать с заемщиком. Ипотека рассчитана на людей трудоспособного возраста от 18 до 55 или 60 лет. Но на практике не раз было доказано, что кредиторы отдают предпочтение молодым людям в возрасте от 35-40 лет, так как банку важно, чтобы заемщик успел погасить кредит до выхода на пенсию. Банковские сотрудники не обойдут стороной и ваш внешний вид, не оставят без внимания ваше поведение. Поэтому чтобы у будущих кредиторов создалось приятное впечатление о вас, желательно прийти в строгом деловом костюме.

Материальное положение

Финансовое благополучие – не менее важный фактор для кредитных организаций. Ипотека выдается только в том случае, если выплаты не будут превышать половины от общего дохода заемщика. Поэтому, если вы планируете отдавать в пользу кредита больше половины от вашей зарплаты, вполне может быть, что банк не одобрит кредит. Хотя даже половинный порог не даст стопроцентной гарантии на положительный исход событий. Лучше всего, если на погашение ипотеки будет уходить треть от заработной платы. И заемщик обязан подтвердить свою платежеспособность справкой по форме 2 НДФЛ. Бывают случаи, когда работодатель часть зарплаты отдает в конверте, такая зарплата считается серой и не учитывается в справке. Банк примет ее для рассмотрения, но шансы на получение кредита заметно уменьшатся. Для подтверждения своей состоятельности необходимо предоставить сведения обо всех имеющихся дополнительных доходах:
  • процент от долгосрочных депозитов;
  • доход от сдачи жилья в аренду;
  • подработка.
Чем больший доход вы сможете подтвердить, тем выше у вас будут шансы на получение кредита. Сложнее всего ситуация обстоит в случае индивидуальных предпринимателей и бизнесменов, так как в данном случае потребуется собрать справки из налоговой службы, из бухгалтерии предприятия, пенсионного фонда. Оформляя ипотеку на предпринимателей, банки запрашивают максимум информации о финансовом положении клиента. При этом даже при полном пакете документов у бизнесмена есть риск получить отказ. Банк относит собственный бизнес к повышенному риску, поэтому для того, чтобы доказать стабильность дохода используется усиленная программа проверки.

Инструкция по приобретению недвижимости в ипотеку

Если вы решили приобрести недвижимость в ипотеку, вам следует тщательно подготовиться к непростой процедуре оформления кредита. Обычно по времени она составляет месяц, но потраченное время с лихвой окупится, так как в конечном итоге вы сможете въехать в свой собственный дом или квартиру. Но перед тем как начать оформление кредита, важно ознакомиться с порядком действий.

Анализ материального положения клиента

В этом вам поможет ипотечный калькулятор. Посчитайте, сколько денежных средств вы сможете ежемесячно выделять на погашение ипотеки. Только после того как вы узнаете, какую часть дохода вам необходимо будет регулярно отдавать, можно приступать к выбору ипотечной программы. В этом вопросе вам также поможет ипотечный калькулятор банков, найти который можно на любом сайте кредитной организации. С помощью калькулятора вы сможете определиться с тем, где выгоднее всего оформлять кредит. Важно при этом сравнить условия предоставления кредита в разных банках.

Сбор пакета документов

Если банк выбран, и условия кредитования внимательно изучены, приступайте к сбору предварительного пакета документов:
  • справка о доходах с места работы;
  • паспорт и его ксерокопия;
  • военный билет (для мужчин);
  • документы на имеющуюся недвижимость, если ее планируется использовать в качестве залога.

Посещение кредитной организации

Для оформления кредита необходимо личное присутствие заемщика в банке. Здесь ему предложат составить анкету на получение ипотеки. Сотрудники банка могут запросить дополнительную информацию о клиенте. Будьте готовы собрать весь необходимый пакет документов в кратчайшие сроки. Вместе с написанием заявления проводится собеседование, на котором сотрудник может задавать потенциальному клиенту вопросы по анкете, биографии и тому подобному.

Вынесение решения по кредиту

После рассмотрения заявки, банк принимает решение о возможности предоставления ипотечного кредита. В каждом банке существуют свои сроки рассмотрения заявки – от нескольких дней до нескольких месяцев. Бывают случаи, когда эти сроки менялись в процессе рассмотрения заявки. Так, например, банк может запросить дополнительную информацию, поэтому срок рассмотрения автоматически продлевается. Банк тщательно проверяет полученные сведения о клиенте, самостоятельно собирает информацию, чтобы убедиться в благонадежности заемщика. Если по кредиту будет получен отказ, заемщик вправе повторно подать заявку, но не сразу, а спустя 2-3 месяца. При этом важно не игнорировать причину отказа. Можно попробовать оформить ипотеку в другом банке. В случае одобрения заявки заемщику дается полгода на то, чтобы он выбрал жилье для покупки.

Поиск недвижимости

Заниматься поиском жилья рекомендуется только в случае одобрения заявки по ипотечному кредиту. При этом важно, чтобы выбранная недвижимость соответствовала определенным требованиям. Так, например, банк не захочет связываться со слишком старым жилым фондом и запретит использовать заемные средства на покупку квартиры в доме, который нуждается в капитальном ремонте.

Подготовка покупки недвижимости

Квартира найдена. Теперь заемщику необходимо получить предварительный экземпляр договора купли-продажи, собрать копии документов на недвижимость и написать заявление в страховую компанию. Все копии на недвижимость передаются сотрудникам банка вместе с образцом договора. Дополнительно кредитор может потребовать от заемщика пройти медицинское обследование и застраховать его жизнь и здоровье. Результаты обследования и страховое свидетельство также передаются на рассмотрение в банк.

Окончательное решение по кредиту

Банк внимательно изучает все документы, которые ему предоставил заемщик и оценивает стоимость выбранной им квартиры. Дополнительно он проверяет недвижимость на юридическую чистоту, предполагаемую сделку. Только после того как будут рассмотрены все материалы банк вынесет окончательное решение по ипотечному кредиту.

Оформление кредита

В случае одобрения заявки на ипотечный кредит, банк открывает кредитный счет и заключает с заемщиком договор. Одновременно покупатель квартиры должен заключить договор со страховой компанией, и отправить копию страхового договора в банк. После того как будет открыт счет, останется уладить ряд формальностей. Некоторые банки предусматривают комиссию за выдачу ипотечного кредита, в данном случае клиент обязан будет ее оплатить и внести первоначальный взнос за недвижимость.

Покупка недвижимости

После того как ипотечный кредит будет полностью оформлен совершается подписание договора купли-продажи. Обычно данная процедура проводится перед передачей денежных средств продавцу. При этом расчет может быть выполнен одним из следующих способов:
  1. Наличные в банке. Заемщик арендует банковский сейф, в который временно помещаются средства на покупку недвижимости.
  2. Безналичный расчет. Необходимая сумма просто переводится на указанный расчетный счет продавца.

Регистрация договора купли-продажи

Это обязательная процедура, которая позволяет покупателю получить право собственности на приобретенную недвижимость. Свидетельство о регистрации прав – это основное подтверждение прав владельца квартиры. Регистрация по времени занимает от двух недель до месяца. В готовом свидетельстве делается пометка о том, что приобретенная недвижимость находится в залоге, в случае, если у заемщика отсутствует другое имущество для залога. После полного погашения ипотечного кредита эта запись убирается.

Дополнительные расходы для оформления ипотечного кредита

Практически каждый ипотечный кредит несет за собой дополнительные расходы. Поэтому их важно учитывать,  рассматривая общую стоимость кредита и планируя ипотечный бюджет:
  1. Часть подобных расходов относится к запланированным сделкам. Например, за государственную регистрацию купли-продажи начисляется пошлина, а в процессе поиска и приобретения жилья вам потребуются риэлторы, кредитные брокеры, нотариусы и юристы. Некоторые специалисты выставляют очень высокую цену за свои услуги, поэтому планировать свой бюджет нужно заранее.
  2. Другая часть расходов при кредитовании – обеспечение максимальной безопасности банковского вклада. Важно изначально продумать все возможные риски, чтобы дать банку полную гарантию того, что независимо от обстоятельств он сможет вернуть выданные в кредит средства. Сюда относятся услуги страховых компаний. Обязательно застрахуйте квартиру, приобретаемую в ипотечный кредит. Помимо этого банк может потребовать заемщика застраховать его жизнь. Это вовсе не значит, что банк беспокоится о здоровье клиента. Кредитная организация  хочет получить все гарантии вашей платежеспособности.
  3. Не менее важной частью дополнительных расходов считается оценка квартиры. В данном случае банк рекомендует услуги определенной оценочной компании, либо прямо указывает, кто должен делать оценку. Независимо от того, кто в конечном итоге выберет оценщика, услуги обязан будет выплачивать заемщик. Это же касается и нотариусов.
  4. Ряд расходов ложится на заемщика при использовании кредитных средств. Так, например, если с продавцом недвижимости вы рассчитываетесь наличными, банк возьмет комиссию за обналичивание кредитных средств и за аренду ячейки в банке. Это же касается и безналичного перевода.
Если привести все дополнительные расходы к общему знаменателю, получится очень приличная сумма. А отказаться от подобных расходов не получится, в противном случае банк откажет вам в выдаче ипотечного кредита. Единственное, что вы можете сделать в такой ситуации – заранее уточнить требования разных банков и учесть этот момент при выборе банковской организации. Хотя подобные требования в разных организациях  мало чем отличаются, поэтому в любом случае вам нужно быть готовым к дополнительным расходам на услуги нотариуса, медицинское обследование, страхование, оценку недвижимости.

Как свести к минимуму расходы по ипотечному кредиту?

Все знают, что ипотека – это самый дорогой и долговременный кредит, поэтому не удивительно, что многих потенциальных клиентов волнует вопрос о том, как свести к минимуму расходы по кредиту:
  1. Внимательно отнеситесь к выбору банковской организации, изучите все условия кредитования. Особое внимание уделите комиссиям, разовым платежам, открытию кредитного счета. Отдайте предпочтение банку, в котором оформление кредита влечет за собой минимальные сопутствующие затраты.
  2. Не менее важно определиться с процентной ставкой. Конечно, чем она будет ниже, тем выгоднее будет кредит, но ни в коем случае не рассматривайте ставку отдельно от других условий банка. Так, например, при высокой процентной ставке и минимальном сроке кредитования общая переплата окажется ниже, чем при долгосрочном ипотечном кредите под невысокий процент. При выборе кредитной программы опирайтесь на конечную сумму, которую вы заплатите банку в качестве процентов.
  3. Если вы решили обратиться за помощью к риэлторам, уточните у кредиторов, не сотрудничают ли они с агентствами. Обычно риэлторы, являющиеся партнерами банка, предоставляют клиентам скидки на свои услуги. Это же касается и оценщиков.
  4. Если говорить о страховых компаниях, в данном случае заемщик имеет право выбирать. Поэтому сперва надо изучить условия каждой организации, запросить расчет стоимости страхового полиса и выбрать наиболее выгодные.
  5. Если вы оформляете ипотеку в банке, услугами которого ранее пользовались, стоит узнать, предусмотрена ли скидка для постоянных клиентов. Обычно она варьируется от 0,25 до 0,5 от процентной ставки. Все зависит от суммы кредита.
  6. Еще один способ сократить расходы – досрочно погасить кредит. Как только вы рассчитаетесь с банком, вы перестанете платить проценты. Но не лишним будет узнать, не налагает ли банк штрафы за слишком быстрое возвращение денег. Если штрафы отсутствуют, оформляйте кредит на максимальный срок с минимальной процентной ставкой. При досрочном погашении вы легко обгоните график выплат и сэкономите на процентах.
  7. Если банк, выдавший кредит, снижает проценты, вы можете потребовать пересмотра вашего договора, либо перекредитоваться в другую кредитную организацию с более выгодными условиями. Хотя смена кредитора – удовольствие не из дешевых, в конечном итоге вы окажетесь только в плюсе. Специалисты отмечают, что переводить кредит рекомендуется только, если разница в процентной ставке составляет один процент, а срок окончания договора истекает не ранее, чем через пять лет.
  8. Сэкономить средства можно на государственных программах. Они финансируются государством и рассчитаны на молодые семьи и позволяют оформить кредит на более выгодных условиях по минимальной процентной ставке.
  9. Каждый гражданин Украины, оформивший ипотеку, имеет право на налоговый вычет. При покупке квартиры он составляет 13% от суммы не выше 800 тыс. грн. При этом вы освобождаетесь от выплаты подоходного налога. А воспользоваться подобным налоговым вычетом возможно только единожды. Также сэкономить  за счет вычета налогов можно с помощью процентной ставки – государство вернет вам 13% от потраченной суммы. То есть пока вы не рассчитаетесь за кредит, подоходный налог с вас вычитывать не будут.

Как выбрать банк для оформления ипотеки?

Ипотека помогает заемщику быстро обзавестись собственным жильем, но она может поставить его в подневольное положение. Во многом это зависит от правильного выбора банка. Ипотека – это долгосрочное сотрудничество между кредитором и заемщиком. Поэтому перед тем, как одобрить заявку на кредит, банк ищет все возможные способы обезопасить себя, тщательно проверяя потенциального клиента. Но и заемщик обязан действовать также. Важно, чтобы сотрудничество с банком принесло не только выгоду, но и не причинило вреда. Хотя далеко не в любом случае  заемщик может выбирать. Существуют ситуации, когда человек вынужден соглашаться с любыми условиями, лишь бы получить кредит:
  • неподтвержденный, либо маленький уровень дохода;
  • отсутствие средств для первоначального взноса;
  • желание оформить кредит не по прописке или месту работы;
  • плохая кредитная история;
  • судимость, проблемы со здоровьем, уклонение от армии.
Достаточно будет всего одного пункта, чтобы банки отказались сотрудничать с клиентом. В таком случае заемщику не останется ничего другого, как соглашаться с условиями кредиторов. При этом далеко не каждый банк согласится оформить ипотеку на неблагонадежного клиента, поэтому выбирать придется из того, что будет. Вместе с тем у благонадежных заемщиков  есть идеальная возможность выбрать именно того кредитора, который предложит самые оптимальные условия. Но перед тем как заводить разговор о требованиях, важно доказать, что вы достойный клиент и отличаетесь высоким уровнем заработной платы, способны документально подтвердить свой доход, внести первоначальный взнос в полном объеме. Также важно, чтобы у вас не было проблем с армией, и у вас был высокий стаж работы на одном месте. Другими словами, идеальный клиент – это человек со стабильным и высоким уровнем заработной платы. У таких заемщиков  риск невозврата равен нолю, поэтому любой банк не может отказать в выдаче ипотечного кредита.

Субъективные факторы

При выборе определенной банковской организации для конкретного заемщика важны некоторые моменты. Так, например, в одном банке вас может не устроить обслуживающий персонал, а другой не вызовет у вас доверия из-за чересчур агрессивной рекламы. Такие незначительные нюансы могут повлиять на ваше решение. Хотя на практике доказано, что в подобных ситуациях не стоит слишком полагаться на интуицию или личные пристрастия. Если вы уже давно сотрудничаете с банком, получаете через него заработную плату или ранее оформляли в нем кредиты, и при этом у вас неплохая кредитная история, то лучше всего в подобной ситуации найти наиболее подходящую кредитную программу именно в своем банке, где вы все хорошо знаете, и где вы числитесь на хорошем счету. Можно отметить две основных причины, почему необходимо оформить кредит именно в своем банке:
  1. Высокие шансы одобрения заявки у постоянного кредитора. Чтобы оценить вашу платежеспособность банку достаточно будет использовать свою информацию по вашему зарплатному счету. Так как у кредитной организации под рукой будет вся необходимая финансовая информация о клиенте, ей будет намного проще принять решение.
  2. Высокая скидка и особые условия кредитования. В некоторых банках предусмотрена подобная возможность для постоянных клиентов. Для этого вы можете проконсультироваться со специалистом кредитного отдела. Конечно, экономия будет небольшой, но в любом случае экономить лучше, нежели переплачивать.

Объективные факторы

Хотя оценить лояльность кредиторов очень сложно, при выборе банка важно учесть некоторые моменты:
  • как долго работает банк;
  • выполняет ли он свои обязательства перед клиентами;
  • пользовались ли услугами банка ваши знакомые и остались ли они им довольны.
При выборе кредитной организации необходимо исходить из его репутации. Если в банке  присутствуют скрытые комиссии, регулярно появляются технические проблемы, в результате которых у клиентов образуется просрочка, лучше не зацикливаться на такой организации, а попытаться найти более достойный вариант. Также при выборе кредитора следует руководствоваться параметрами определенной кредитной программы, например, процентной ставкой. Кредиторы очень хитро продумывают этот этап. Например, один банк может предложить вам 14% годовых, в то время как в другом банке эта ставка составляет всего 10% годовых. Хотя второе предложение крайне заманчивое, не стоит спешить его принимать. Зачастую заниженная ставка используется в качестве приманки. Какой банк позволит себе работать в убыток? Ставки, которые действуют на современном рынке – это минимальная плата, необходимая банку, чтобы сохранить прибыль. Заниженная ставка заставляет усомниться в выгоде такого предложения, так как банк обязательно доберет прибыль  посредством всевозможных комиссий, платы за обслуживание счетов, штрафов и тому подобного. В результате заманчивая процентная ставка превращается в своеобразную финансовую ловушку. Поэтому при выборе кредитора и подходящей ипотечной программы ориентируйтесь на средние по рынку процентные ставки. Далее необходимо ознакомиться с требованиями кредиторов: это возраст, постоянная регистрация, уровень зарплаты и стаж работы. Выбирайте только тех кредиторов, которых вы устраиваете согласно этим требованиям. Так вы существенно сэкономите на времени. Детально изучите требования по самой ипотечной программе: это первоначальный взнос, сумма, доступная для кредита, срок погашения и его целевое назначение. Ипотечная программа может иметь разные целевые направления: покупка  квартиры в новостройке, дома на вторичном рынке. Внимательно ознакомьтесь со всеми нюансами программы и выберите ту, которая больше всего вам подходит. С помощью ипотечного калькулятора рассчитайте стоимость кредита и заранее оцените объемы затрат, к которым приведет ипотека. Для этого посчитайте сумму, которую вы заплатите кредиторам за все время ипотеки в качестве процентной ставки. К полученному результату прибавьте комиссию за ведение счетов, выдачу заемных средств, открытие счета, перевод или снятие средств. Если вы сможете представить конкретные цифры затрат, вам будет проще сориентироваться в выборе наиболее подходящей кредитной организации.

Дополнительные факторы

Это возможность досрочного погашения кредита, всевозможные штрафы за просрочку, возможность изменений условий кредитования. Ипотечный кредит выдается сроком на 156-20 лет. Это очень долгий промежуток времени, в течение которого многое может поменяться. Так, например, на момент подписания договора вы были молодым специалистом со средней заработной платой. Но со временем вы очень выросли, и у вас появилась возможность выплатить кредит быстрее, чем планировалось. Вот тут и важно заранее выяснить, пойдет ли банк в такой ситуации вам навстречу. Сможете ли погасить кредит досрочно, если банк не предоставляет такой возможности. Здесь важно понять,  что любое досрочное погашение кредита для банка – потеря прибыли. Именно поэтому многие кредиторы ограничивают своих клиентов в вопросе досрочного погашения. Поэтому важно выбирать именно тот банк, у которого прослеживается меньше ограничений на досрочное погашение ипотеки. Также в жизни заемщика возможен и другой исход событий, в результате которых он временно окажется нетрудоспособным и не сможет своевременно выплатить долг. От этого никто не застрахован. Поэтому заранее оцените действия банка в подобной ситуации. Узнайте, разрешит ли кредитор реструктуризировать долг, изменить график выплат, пойдет ли банк навстречу клиенту или начнет сразу начислять высокие пени или отсуживать жилье. При оформлении ипотечного кредита учитывайте все возможные исходы событий, делая выбор в пользу банка, в котором вы сможете защитить свои интересы.

Где искать банки и кредитные программы?

Лучший помощник в данной ситуации – Интернет. На официальных сайтах кредитных организаций представлены подробные описания действующих программ. Помимо того есть сайты, где вы можете сравнить предложения разных кредиторов. Именно в Интернете вы можете почитать реальные отзывы клиентов о банковских услугах. Еще один вариант поиска информации – заранее составить список банков-претендентов и лично посетить каждый из них. Тщательное изучение ипотечных программ и общение с кредитными консультантами займет больше времени, чем обычный поиск в сети, но полученная информация будет более полной и достоверной. Еще один вариант поиска – услуги кредитного брокера. Такие услуги платные, но специалист самостоятельно соберет для вас всю необходимую информацию о кредиторах, и предложит именно те варианты, которые лучше всего будут отвечать вашим требованиям. Конечно, лучше использовать каждый источник информации: изучить банки через Интернет, затем лично пообщаться с представителями кредитных организаций и на последнем этапе получить консультацию у брокера, который поможет вам сделать окончательный выбор. Даже если вы полностью доверяете выбор банковской организации брокеру, постарайтесь самостоятельно собрать информацию, чтобы не совершать выбор вслепую.

Кто поможет оформить ипотечный кредит?

Весь процесс оформления ипотечного кредита протекает поэтапно, на каждом из которых клиенту предлагается помощь опытных специалистов. Независимо  от случая, такая помощь платная. Но она существенно экономит время при оформлении кредита, а в некоторых случаях и вовсе помогает получить финансовую выгоду. Использование подобных услуг полностью зависит от потребностей и финансовых возможностей заемщика.

Консультант по ипотеке

Это специалист, который в интересах клиента занимается поисками подходящей под его требования программы. Его также называют ипотечным брокером. Он поможет найти программу, которая окажется наиболее оптимальной именно в ситуации конкретного клиента. Консультант рассчитает стоимость кредитов по разным программам и отберет те предложения, которые больше всего будут подходить вам по требованиям, позволив тем самым сэкономить на времени. Помимо консультации брокер оказывает услуги в оформлении ипотеки. Например, он собирает необходимый пакет документов, заполняет анкету и может представлять интересы своего клиента на переговорах с кредиторами. При этом стоимость услуг консультанта в разных случаях может быть:
  • фиксированной, когда клиент покупает набор услуг за определенную сумму;
  • плавающей, когда брокер берет определенный процент за сумму займа.
Средняя стоимость услуг ипотечного брокера составляет 300-400 долларов. Все зависит от определенного специалиста и от  требований клиента. Если обычная консультация доступна каждому клиенту, то полный набор услуг смогут позволить себе далеко не все заемщики. Благодаря услугам консультанта вы сможете сэкономить время на оформлении кредита. Такие специалисты отлично ориентируются на финансовом рынке, им хорошо знакомы требования разных банков, их политика в отношении ипотеки. Поэтому брокер может не только предложить подходящие программы кредитования, но и заранее предугадать результат обращения в банк, согласится ли кредитор сотрудничать с заемщиком на выбранных условиях. С другой стороны вся информация, которой располагают консультанты, находится в открытом доступе и любой желающий может самостоятельно получить к ней доступ. К тому же велика вероятность, что ипотечный брокер тесно сотрудничает с определенным банком и получает свой процент за каждого клиента. Но это вовсе не говорит о том, что все подобные клиенты куплены банком. Новы, как будущий заемщик, должны учитывать этот факт. Поэтому, пользуясь услугами кредитного брокера, не лишним будет самостоятельно собрать информацию, чтобы удостовериться в том, что рекомендации специалиста не предвзяты, а объективны. И услуги консультанта  действительно помогут вам выбрать наиболее выгодную программу ипотечного кредита.

Риэлторы

Если вы обратились в банк за ипотечным кредитом, но подходящее жилье еще не найдено, стоит воспользоваться услугами риэлторов. Такие специалисты помогут вам сориентироваться на рынке недвижимости и выбрать подходящий вариант для покупки. В некоторых случаях они помогают оформить документы на недвижимость.