Іпотечний банківський договір: на що звернути увагу

Якщо ви купуєте нерухомість в іпотеку, обов'язковим етапом є підписання іпотечного договору. Це юридичний документ, який регулює взаємовідносини сторін. Фактично позичальник і фінансова установа укладають між собою два договори - один з них є кредитним, в якому позначаються всі ключові моменти угоди, а саме процентна ставка, сума, валюта, а також інші умови, на яких видається позика. Другий договір є страховим, в якому прописані всі умови видачі страховки на об'єкт нерухомості, а також на самого позичальника при настанні страхового випадку.

Якщо в іпотечній угоді фігурує заставне майно, наприклад, інша квартира або будинок, також може бути укладений договір про те, що фінансова установа має право реалізувати об'єкт, який виступає в якості застави, при невиконанні позичальником своїх кредитних зобов'язань. Зазвичай заставне майно потрібно в тому випадку, якщо позичальник не може внести авансовий платіж. Якщо ж початковий внесок буде зроблений, як заставне майно виступає іпотечна нерухомість. У договорі позначаються всі умови, на яких покупець нерухомості має право розпоряджатися цим майном.

Якщо ви вже вибрали банк і отримали схвалення свої іпотеки, обов'язково запитайте зразок іпотечного договору, щоб уважно його вивчити. Якщо представники фінансової установи відмовляється видати вам зразок цього документа для самостійного вивчення або прочитання разом з нотаріусом - це повинно вас насторожити. Як правило, така поведінка представників банку може свідчити про те, що в договорі є приховані пункти, які позичальникові не потрібно знати до того моменту, поки їм не буде підписаний цей документ. Якщо банк надає зразок договору іпотеки, потрібно його уважно прочитати самостійно і відзначити для себе всі спірні моменти, щоб потім прояснити їх разом з представником банку.

Чи варто консультуватися з юристом?

Підписуючи іпотечний кредитний договір, варто попередньо проконсультуватися з юристом, а краще йому показати цей документ для детального вивчення і виявлення спірних моментів, які після підписання договору можуть бути витлумачені не на користь позичальника. Якщо є складні моменти, їх потрібно відразу обумовлювати з банком і при досягненні згоди оформляти як додаткової угоди. Якщо спірне умова вас не влаштовує, краще відмовитися від іпотеки в цьому банку і пошукати фінансова установа з тими умовами, які є для вас вигідними.

Юрист повинен перевірити, щоб в іпотечному договорі обов'язково було вказано вказується предмет іпотеки, його оцінна вартість, термін іпотечного зобов'язання, а також всі дані по предмету іпотеки, а саме - тип нерухомості, місце розташування, його докладний опис, наприклад, площа, кількість кімнат, вікон дверей і так далі.

Пам'ятайте, що вартість консультації юриста не так велика, як втрати, які ви можете отримати в результаті уважного вивчення договору. Наприклад, в ньому можуть бути незручні для позичальника умови або не озвучений представником фінансової установи, які можуть привести до штрафних санкцій або зовсім до конфіскації заставного майна через невиконання умов кредитного договору, про які позичальник навіть не підозрював, оскільки неуважно читав договір або зовсім підписав його не дивлячись.

Договір іпотечного страхування

Як правило, разом з договором про покупку нерухомості в кредит підписується й договір іпотечного страхування. Тільки сторонами цього документа виступає не банк і позичальник, а страхова компанія і позичальник. Відповідно до цього документів позичальник отримує два поліса - один на себе, а другий на заставне майно.

У разі, якщо з нерухомістю щось трапиться, наприклад, вона буде зруйнована в результаті вибуху або землетрусу, страховою компанією буде виплачена страхова сума, яка піде на погашення заборгованості перед банком. Зауважимо, що вигодонабувачем в цьому випадку буде кредитор, так само як і при оформленні страхового поліса на позичальника. Якщо з ним щось трапиться до завершення терміну дії іпотечного договору, страхова компанія виплатить компенсацію банку, а не родичам.

За звичайних обставин в якості вигодонабувача може бути будь-яка людина за вибором власника страхового поліса. Деякі банки не вимагають оформлення договору іпотечного страхування, але це вигідно зробити самому позичальникові, щоб уберегти своїх родичів від проблем в разі своєї раптової смерті. Справа в тому, що при відсутності страховки, оформленої на позичальника, кредитне зобов'язання буде покладено на спадкоємців, які візьмуть майно померлого у власність в установленому законом порядку.

Зауважимо, що, як правило, банки працюють тільки з певними страховими компаніями, тому договір іпотечного страхування укладається з кимось з їх числа.

Поради експертів

Потрібно уважно читати договір іпотечного кредитування, який вам пропонується в фінансовій установі, а не сліпо його підписувати. Найрозумніше рішення - вивчити пропоновані умови разом з юристом, щоб згодом не виникло неприємностей, наприклад, у вигляді комісій, на які ви не розраховували.