Іпотека – не вирок. Що радять експерти

Все про іпотеку

Перед тим як зважитися на такий відповідальний крок, важливо розібратися з самим поняттям про іпотеку. Дана форма кредитування з'явилася в Україні приблизно 15 років тому. Суть іпотеки проста - споживач займає необхідну суму на покупки житла у банку. Нерухомість дістається йому відразу, тим самим відпадає питання з пошуком квартири. Але кредит розтягується на 10-20 років.

Плюси і мінуси іпотеки

На сьогоднішній день іпотека являє собою кредит, який видається під заставу певного майна. В даному випадку під заставу потрапляє нерухомість. Якщо позичальник прострочив кредит, банк має право відібрати нерухомість в рахунок погашення боргу, що утворився. Незважаючи на всі складнощі іпотеки, такий вид кредитування не позбавлений переваг: Так, наприклад, в якості заставного майна можна використовувати не тільки житло, яке є у позичальника на момент підписання договору, але і квартиру, яку планується придбати в кредит. Це дозволяє оформляти іпотеку тим, у кого взагалі немає ніякої власності, але при цьому вони можуть підтвердити стабільний рівень доходу. Користуватися придбаної на заставні кошти квартирою можна відразу після покупки, тобто ви отримуєте квартиру не тоді, коли у вас заробите достатньо коштів для її покупки, а відразу. Іпотека дозволяти збирати, адже придбана нерухомість - це, свого роду, капітал. Наприклад, під час оренди ви тільки витрачаєте, віддаючи гроші за тимчасову послугу, а купуючи квартиру в іпотеку, ви купуєте постійну дах над головою. Гроші в даному випадку витрачаються не даремно. З кожною новою виплатою ваш капітал зростає. Крім позитивних сторін тут є свої мінуси:

• Дорого. Щомісячний внесок за двокімнатну квартиру в 2 рази вище розміру орендної плати за подібне житло.
• Ненадійно. Якщо позичальник опинився у важкій фінансовій ситуації, втратив основне джерело доходу або у нього з'явилися непередбачені витрати, це загрожує штрафами, простроченням. Втративши доходу, позичальник не зможе призупинити кредит. І у нього залишиться тільки два варіанти: якимось чином знайти суму для погашення заборгованості, що утворилася, або розлучитися з квартирою.
• Складно. Щоб оформити іпотеку, необхідно зібрати безліч документів. Банк може запитати додаткову інформацію або просто відмовити в кредитуванні.

Можна нескінченно продовжувати список аргументів за і проти, до того ж в кожній ситуації вони будуть своїми. Єдине правильне рішення в даній ситуації, не приймати ніяких рішень наспіх. Важливо ретельно обміркувати всі нюанси, зважити всі можливі ризики, ретельно розрахувати свої можливості перед тим, як оформити кредит.

Іпотечні програми

Іпотека допомагає швидко вирішити житлове питання, але перш ніж звертатися до такої послуги, важливо бути повністю впевненим у тому, що ви зможете справно виплачувати кредит протягом багатьох років. Але фінансове благополуччя - не єдина умова іпотеки. Важливо не помилитися з вибором виду кредитування. Іпотека відрізняється складною класифікацією, адже на ринку представлено безліч банків, кожен з яких пропонує унікальні продукти. Кожна іпотечна програма має серйозні відмінності за такими параметрами.

Валюта кредитування

Це один з найважливіших моментів іпотеки. Для жителів України - це гривні, також долари і євро. Зазвичай відсотки по кредитах у валюті нижче, але це зовсім не означає, що такі позики вигідніше, так як курс долара і євро постійно змінюється. Краще оформляти іпотеку в тій валюті, в якій ви отримуєте щомісячний дохід. Так, наприклад, якщо вам виплачують зарплату в доларах, то і позику необхідно оформляти в цій валюті. Хоча перед підписанням договору важливо все ще раз прорахувати, так як ситуація може несподівано змінитися і тоді проблем не уникнути. Досить популярні серед споживачів кредити в гривнях. Такий варіант вважається найбільш надійним.

Вид нерухомості

Для іпотеки доступні:

• квартира в новобудові;
• житло на вторинному ринку;
• квартира в старому будинку з рук власника;
• земля;
• приватний будинок.

Найвигідніше купувати нове житло, так як воно довгий час не падає в ціні. Квартира з рук власника не така надійна, так як за час виплати кредиту її стан може ще більше погіршитися, і в разі, якщо ви вирішите її продати, щоб купити нове житло, ви дуже сильно втратите в грошах. Тому при купівлі вторинного житла процентні ставки вищі, якщо порівнювати з нерухомістю в новобудові. А оформлення іпотеки на покупку нової квартири спрощено, так як багато будівельних фірм йдуть назустріч банкам, пропонуючи покупцям вже готові програми кредитування.

Заставне майно

Зазвичай під заставу йде нерухомість, що купується на позикові кошти. Це зручно, але має свої недоліки. Так, наприклад, позичальник не зможе в повній мірі розпоряджатися майном. На будь-яку дію, пов'язане з нерухомістю, обов'язково потрібен дозвіл банку:

• продаж;
• обмін;
• прописка;
• перепланування;
• ремонт.

Будь-які дії, пов'язані з квартирою або будинком, будуть перебувати під суворим контролем співробітників банку, так як кредитної організації важливо, щоб застава не втратив товарний вигляд. Адже якщо кредит не буде вчасно погашений, банк змушений буде продати нерухомість позичальника, щоб відшкодувати збитки. Також в якості заставного майна може виступати вже наявне житло. Якщо у вас вже є квартира, але ви відкладаєте кошти на нове житло, ви можете придбати в кредит нову квартиру і закласти вже наявне житло. А банк додасть до вашої сумі кошти, яких бракує. Такий варіант ідеально підходить для того, щоб убезпечити придбану квартиру від домагань банку. Також в якості заставного майна можна використовувати бізнес, транспорт, землю. При цьому важливо, щоб оцінна вартість такого майна могла погасити кредит в разі, якщо позичальник виявиться неплатоспроможним.

Способи оплати

Розрізняють два види платежів:

1. Ануїтетний платіж - виплата кредиту рівними частками. Всю суму кредиту банк ділить на кількість місяців, протягом яких позичальник буде їх використовувати. До отриманого результату додають процентну ставку. В результаті щомісячний платіж становить однакову суму протягом усього періоду виплати іпотеки.
2. Диференційований платіж - виплата позики здійснюється рівними частками, але процентна ставка змінюється. Спочатку вона максимальна, але поступово вона знижується до мінімуму.

Позичальників найбільше приваблює друга схема виплат, так як вона дозволяє перерозподілити розміри платежів. Якщо ви впевнені, що найближчим часом у вас буде стабільно великий дохід, але ви не знаєте, яким він буде в майбутньому, диференційований платіж в даній ситуації вважається найоптимальнішим. Він дозволяє позичальникові спочатку виплатити велику частину кредиту, залишивши на кінець терміну мінімальну кредитне навантаження. Ануїтетний платіж не менше популярний, його вибирають завдяки простоті і прозорості. До того ж, якщо виходити з точки зору безпеки, диференційований платіж тут програє.

Умови кредитних програм

Умови іпотечних програм відрізняються:

1. Сума кредиту. Банк вказує доступну для кредиту суму, наприклад, від 300 тисяч до 3 млн. Гривень. Позичальник вибирає потрібну суму з урахуванням своїх фінансових можливостей. При цьому важливо знати, що чим більше ви візьмете в кредит, тим більше складе ваша переплата. При невеликій сумі відсотків набіжить набагато менше, ніж по багатомільйонному займу. Навіть якщо ви впевнені, що зможете взяти на свої плечі велику позику, не поспішайте. Ретельно зважте своє рішення. В окремих випадках переплата за великим займу може настільки зрости, що вся ідея іпотеки виявиться просто невигідною.
2. Процентна ставка. Це своєрідна плата за те, що ви користуєтеся кредитними коштами. Розмір процентної ставки в кожному банку свій. Він визначається, виходячи з розміру початкового внеску, валюти кредитних коштів, виду заставного майна. Перерахувати річний відсоток в гроші можна за наступною схемою: загальна сума кредиту / 100 * ставка / 12. Отриманий результат - це сума, яку позичальник зобов'язується виплачувати банку в якості відсотків. Багато хто погодиться з тим, що чим нижче процентна ставка, тим краще. Але при виборі іпотечної програми не варто керуватися тільки їй. Зазвичай занижені відсоткові ставки супроводжуються неприємними умовами, що збільшують загальну вартість кредиту. Це може бути велика комісія за відкриття рахунку тощо.
3. Термін. Це час, протягом якого позичальник буде виплачувати кредит. Зазвичай він становить від 5 до 15 років. Залежно від обраного терміну розраховується щомісячний платіж. Чим нижче буде термін, тим менше буде переплата по кредиту, але тоді розмір щомісячної плати дуже сильно збільшиться. Тому короткі терміни кредитування зручні далеко не всім позичальникам. При виборі правильного терміну важливо знайти золоту середину між своїми можливостями і отриманої вигодою.
4. Початковий внесок. Зазвичай іпотека оформляється тим особам, які зуміли накопичити частину суми на покупку нерухомості. Ця сума є початковим внеском. Чим він буде вище, тим вигідніше виявляться умови кредитування.
5. Штрафи, додаткові платежі. Більшість позичальників обходять цей пункт стороною, хоча він заслуговує більшої уваги. До додаткових платежів по кредиту відносять комісії за відкриття та ведення рахунку, за конвертацію, транзакцію засобів. Будь-яке банківське дію, пов'язане з іпотекою позичальника, може виявитися платним і підвищити загальну вартість кредиту. Тому перед підписанням договору важливо вивчити його на предмет комісій. Це ж стосується і штрафів, так як багато позичальників впевнені, що штрафні санкції їх не торкнуться. Хоча навіть один день прострочення може призвести до нарахування пені. А в іпотечній формі кредитування вони дуже високі.

Перед тим як оформляти іпотечний кредит, обов'язково подстрахуйтесь і заздалегідь вивчіть штрафну частину договору. Це допоможе вам в майбутньому враховувати всі можливі ризики при кредитуванні.

Умови надання кредиту

Всім, хто не знайомий з поняттям іпотеки, даний вид кредитування здається привабливою пропозицією. Банківські організації з метою залучити більше клієнтів, рекламують свої послуги з вигідного боку. Але на практиці доведено, що оформити іпотеку під силу не кожному. Збір необхідних документів зазвичай затягується до кількох місяців. І навіть після того, як весь пакет буде зібраний, у потенційного позичальника немає гарантій, що банк схвалить кредит. Будь-який банк виносить рішення на підставі того, наскільки потенційний клієнт відповідає вимогам кредитної організації. Тому перед оформленням іпотеки важливо детально вивчити основні критерії, які банк висуває позичальникам по іпотеці.

Репутація клієнта

Перше, чим цікавляться банківські працівники - це кредитна історія. Якщо ви раніше зверталися в банк з метою отримати кредит, вона у вас напевно є. І будь-яка банківська організація має право запросити її. Кредитна історія - це свого роду особиста справа, в якому вказується детальна інформація про кредити, раніше оформлених позичальником. Сюди ж вносяться відомості про прострочення платежів. Саме по кредитній історії кредитори оцінюють благонадійність клієнта. Своєчасне погашення позик показує, що ви вже співпрацювали з банком і успішно розрахувалися з боргами. Банк побачить в вас відповідальну людину з постійним доходом. Якщо в кредитній історії простежуються прострочення, невиплачені борги, банк відмовить у видачі іпотечного кредиту. Також працівники кредитної організації не довіряють особам, у яких відсутня кредитна історія. Тому багато хто, хто вирішив оформити іпотеку, за кілька місяців оформляють 1 або 2 мікрокредиту, благополучно їх погашають. Це підвищує шанси потенційного клієнта на схвалення заявки, так як тепер у нього є кредитна історія, яка описувала його як досвідченого і благонадійного позичальника. Але для того щоб отримати повну картину про репутацію клієнта, службовці банку можуть опитати знайомих позичальника, навести довідки з місця роботи. Можливі ситуації, коли для оформлення іпотеки може знадобитися присутність одного або двох поручителів. Це люди, які виступлять в якості гарантів відповідальності позичальника.

Біографія позичальника

Перед тим, як схвалити іпотечний кредит, банк обов'язково захоче дізнатися свого позичальника, наведе довідки про вищу освіту, запросить характеристику з місця роботи, поцікавиться стажем і трудовою історією клієнта в цілому. Також банк може запросити водійське посвідчення, закордонний паспорт. Все це дозволить банку скласти загальну характеристику про спосіб життя, соціальний стан. Не менш важливий фактор - сім'я, діти. Банк надає перевагу мати справу з сімейними людьми, які перебувають у шлюбі. Такі позичальники, на думку кредиторів, вважаються найнадійнішими. Якщо оформленням іпотечного кредиту займається чоловік, банк попросить і більший військовий квиток. Якщо виявиться, що потенційний клієнт в будь-який час може піти в армію, банк не буде співпрацювати з позичальником. Іпотека розрахована на людей працездатного віку від 18 до 55 або 60 років. Але на практиці не раз було доведено, що кредитори віддають перевагу молодим людям у віці від 35-40 років, так як банку важливо, щоб позичальник встиг погасити кредит до виходу на пенсію. Банківські співробітники не обійдуть стороною і ваш зовнішній вигляд, не залишать без уваги вашу поведінку. Тому щоб у майбутніх кредиторів склалося приємне враження про вас, бажано прийти в строгому діловому костюмі.

Матеріальне становище

Фінансове благополуччя - не менш важливий фактор для кредитних організацій. Іпотека видається тільки в тому випадку, якщо виплати не будуть перевищувати половини від загального доходу позичальника. Тому, якщо ви плануєте віддавати на користь кредиту більше половини від вашої зарплати, цілком може бути, що банк не схвалить кредит. Хоча навіть половинний поріг не дасть стовідсоткової гарантії на позитивний результат подій. Найкраще, якщо на погашення іпотеки буде йти третину від заробітної плати. І позичальник зобов'язаний підтвердити свою платоспроможність довідкою за формою 2 ПДФО. Бувають випадки, коли роботодавець частина зарплати віддає в конверті, така зарплата вважається сірою і не враховується в довідці. Банк прийме її для розгляду, але шанси на отримання кредиту помітно зменшаться. Для підтвердження своєї спроможності необхідно надати відомості про всі наявні додаткові доходи:

• відсоток від довгострокових депозитів;
• дохід від здачі житла в оренду;
• підробіток

Чим більший дохід ви зможете підтвердити, тим вище у вас будуть шанси на отримання кредиту. Найскладніше ситуація в разі індивідуальних підприємців і бізнесменів, так як в даному випадку буде потрібно зібрати довідки з податкової служби, з бухгалтерії підприємства, пенсійного фонду. Оформляючи іпотеку на підприємців, банки запитують максимум інформації про фінансове становище клієнта. При цьому навіть при повному пакеті документів у бізнесмена є ризик отримати відмову. Банк відносить власний бізнес до підвищеного ризику, тому для того, щоб довести стабільність доходу використовується посилена програма перевірки.

Інструкція з придбання нерухомості в іпотеку

Якщо ви вирішили придбати нерухомість в іпотеку, вам слід ретельно підготуватися до непростої процедури оформлення кредиту. Зазвичай за часом вона становить місяць, але витрачений час з лишком окупиться, так як в кінцевому підсумку ви зможете в'їхати в свій власний будинок або квартиру. Але перед тим як почати оформлення кредиту, важливо ознайомитися з порядком дій.

Аналіз матеріального становища клієнта

У цьому вам допоможе іпотечний калькулятор. Порахуйте, скільки грошових коштів ви зможете щомісяця виділяти на погашення іпотеки. Тільки після того як ви дізнаєтеся, яку частину доходу вам необхідно буде регулярно віддавати, можна приступати до вибору іпотечної програми. У цьому питанні вам також допоможе іпотечний калькулятор банків, знайти який можна на будь-якому сайті кредитної організації. За допомогою калькулятора ви зможете визначитися з тим, де найвигідніше оформляти кредит. Важливо при цьому порівняти умови надання кредиту в різних банках.

Збір пакету документів

Якщо банк обраний, і умови кредитування уважно вивчені, приступайте до збору попереднього пакету документів:

• довідка про доходи з місця роботи;
• паспорт і його ксерокопія;
• військовий квиток (для чоловіків);
• документи на наявну нерухомість, якщо її планується використовувати в якості застави.

Відвідування кредитної організації

Для оформлення кредиту необхідно особиста присутність позичальника в банку. Тут йому запропонують скласти анкету на отримання іпотеки. Співробітники банку можуть запитати додаткову інформацію про клієнта. Будьте готові зібрати весь необхідний пакет документів в найкоротші терміни. Разом з написанням заяви проводиться співбесіда, на якому співробітник може задавати потенційному клієнту питання по анкеті, біографії і тому подібному.

Винесення рішення по кредиту

Після розгляду заявки, банк приймає рішення про можливість надання іпотечного кредиту. У кожному банку існують свої терміни розгляду заявки - від декількох днів до декількох місяців. Бувають випадки, коли ці терміни змінювалися в процесі розгляду заявки. Так, наприклад, банк може запитати додаткову інформацію, тому термін розгляду автоматично продовжується. Банк ретельно перевіряє отримані відомості про клієнта, самостійно збирає інформацію, щоб переконатися в благонадійності позичальника. Якщо по кредиту буде отримано відмову, позичальник має право повторно подати заявку, але не відразу, а через 2-3 місяці. При цьому важливо не ігнорувати причину відмови. Можна спробувати оформити іпотеку в іншому банку. У разі схвалення заявки позичальника дається півроку на те, щоб він вибрав житло для покупки.

Пошук нерухомості

Займатися пошуком житла рекомендується тільки в разі схвалення заявки за іпотечним кредитом. При цьому важливо, щоб обрана нерухомість відповідала певним вимогам. Так, наприклад, банк не захоче зв'язуватися з дуже старим житловим фондом і заборонить використовувати позикові кошти на покупку квартири в будинку, який потребує капітального ремонту.

Підготовка покупки нерухомості

Квартира найдена. Тепер позичальникові необхідно отримати попередній екземпляр договору купівлі-продажу, зібрати копії документів на нерухомість і написати заяву в страхову компанію. Всі копії на нерухомість передаються співробітникам банку разом зі зразком договору. Додатково кредитор може вимагати від позичальника пройти медичне обстеження і застрахувати його життя і здоров'я. Результати обстеження та страхове свідоцтво також передаються на розгляд в банк.

Остаточне рішення по кредиту

Банк уважно вивчає всі документи, які йому надав позичальник і оцінює вартість обраної ним квартири. Додатково він перевіряє нерухомість на юридичну чистоту, передбачувану операцію. Тільки після того як будуть розглянуті всі матеріали банк винесе остаточне рішення по іпотечному кредиту.

Оформлення кредиту

У разі схвалення заявки на іпотечний кредит, банк відкриває кредитний рахунок і укладає з позичальником договір. Одночасно покупець квартири повинен укласти договір зі страховою компанією, і відправити копію страхового договору в банк. Після того як буде відкритий рахунок, залишиться залагодити ряд формальностей. Деякі банки передбачають комісію за видачу іпотечного кредиту, в даному випадку клієнт зобов'язаний буде її оплатити і внести початковий внесок за нерухомість.

Купівля нерухомості

Після того як іпотечний кредит буде повністю оформлений відбувається підписання договору купівлі-продажу. Зазвичай дана процедура проводиться перед передачею коштів продавцю. При цьому розрахунок може бути виконаний одним із таких способів:

• Готівкові в банку. Позичальник орендує банківський сейф, в який тимчасово поміщаються кошти на покупку нерухомості.
• Безготівковий розрахунок. Необхідна сума просто перекладається на вказаний розрахунковий рахунок продавця.

Реєстрація договору купівлі-продажу

Це обов'язкова процедура, яка дозволяє покупцеві отримати право власності на придбану нерухомість. Свідоцтво про реєстрацію прав - це основне підтвердження прав власника квартири. Реєстрація за часом займає від двох тижнів до місяця. У готовому свідоцтві робиться позначка про те, що придбана нерухомість знаходиться в заставі, в разі, якщо у позичальника відсутнє інше майно для застави. Після повного погашення іпотечного кредиту цей запис забирається.

Додаткові витрати для оформлення іпотечного кредиту

Практично кожен іпотечний кредит несе за собою додаткові витрати. Тому їх важливо враховувати, розглядаючи загальну вартість кредиту і плануючи іпотечний бюджет:

• Частина подібних витрат відноситься до запланованих операцій. Наприклад, за державну реєстрацію купівлі-продажу нараховується мито, а в процесі пошуку і придбання житла вам будуть потрібні ріелтори, кредитні брокери, нотаріуси та юристи. Деякі фахівці виставляють дуже високу ціну за свої послуги, тому планувати свій бюджет потрібно заздалегідь.
• Інша частина витрат при кредитуванні - забезпечення максимальної безпеки банківського вкладу. Важливо спочатку продумати всі можливі ризики, щоб дати банку повну гарантію того, що незалежно від обставин він зможе повернути видані в кредит кошти. Сюди відносяться послуги страхових компаній. Обов'язково застрахуйте квартиру, придбану в іпотечний кредит. Крім цього банк може зажадати позичальника застрахувати його життя. Це зовсім не означає, що банк турбується про здоров'я клієнта. Кредитна організація хоче отримати всі гарантії вашої платоспроможності.
• Не менш важливою частиною додаткових витрат вважається оцінка квартири. В даному випадку банк рекомендує послуги певної оцінної компанії, або прямо вказує, хто має здійснити оцінку. Незалежно від того, хто в кінцевому підсумку вибере оцінювача, послуги зобов'язаний буде виплачувати позичальник. Це ж стосується і нотаріусів.
• Ряд витрат лягає на позичальника при використанні кредитних коштів. Так, наприклад, якщо з продавцем нерухомості ви розраховуєтесь готівкою, банк візьме комісію за переведення в готівку кредитних коштів і за оренду осередку в банку. Це ж стосується і безготівкового переказу.

Якщо привести всі додаткові витрати до спільного знаменника, вийде дуже пристойна сума. А відмовитися від подібних витрат не вийде, в іншому випадку банк відмовить вам у видачі іпотечного кредиту. Єдине, що ви можете зробити в такій ситуації - заздалегідь уточнити вимоги різних банків і врахувати цей момент при виборі банківської організації. Хоча подібні вимоги в різних організаціях мало чим відрізняються, тому в будь-якому випадку вам потрібно бути готовим до додаткових витрат на послуги нотаріуса, медичне обстеження, страхування, оцінку нерухомості.

Як звести до мінімуму витрати по іпотечному кредиту?

Всі знають, що іпотека - це найдорожчий і довготривалий кредит, тому не дивно, що багатьох потенційних клієнтів хвилює питання про те, як звести до мінімуму витрати по кредиту:

1. Уважно поставтеся до вибору банківської організації, вивчіть всі умови кредитування. Особливу увагу приділіть комісіям, разовим платежах, відкриття кредитного рахунку. Віддайте перевагу банку, в якому оформлення кредиту тягне за собою мінімальні супутні витрати.
2. Не менш важливо визначитися з процентною ставкою. Звичайно, чим вона буде нижче, тим вигідніше буде кредит, але ні в якому разі не розглядайте ставку окремо від інших умов банку. Так, наприклад, при високій процентній ставці і мінімальний термін кредитування загальна переплата виявиться нижче, ніж при довгостроковому іпотечному кредиті під невисокий відсоток. При виборі кредитної програми спирайтеся на кінцеву суму, яку ви заплатите банку в якості відсотків.
3. Якщо ви вирішили звернутися за допомогою до ріелторів, треба запитати у кредиторів, не співпрацюють вони з агентствами. Зазвичай ріелтори, які є партнерами банку, надають клієнтам знижки на свої послуги. Це ж стосується і оцінювачів.
4. Якщо говорити про страхові компанії, в даному випадку позичальник має право вибирати. Тому спершу треба вивчити умови кожної організації, запросити розрахунок вартості страхового поліса і вибрати найбільш вигідні.
5. Якщо ви оформляєте іпотеку в банку, послугами якого раніше користувалися, варто дізнатися, чи передбачена знижка для постійних клієнтів. Зазвичай вона варіюється від 0,25 до 0,5 від процентної ставки. Все залежить від суми кредиту.
6. Ще один спосіб скоротити витрати - достроково погасити кредит. Як тільки ви розрахуєтеся з банком, ви перестанете платити відсотки. Але не зайвим буде дізнатися, чи не накладає банк штрафи за надто швидке повернення грошей. Якщо штрафи відсутні, оформляйте кредит на максимальний термін з мінімальною процентною ставкою. При достроковому погашенні ви легко обженете графік виплат і заощадите на відсотках.
7. Якщо банк, що видав кредит, знижує відсотки, ви можете вимагати перегляду вашого договору, або перевести кредит в іншу кредитну організацію з більш вигідними умовами. Хоча зміна кредитора - задоволення не з дешевих, в кінцевому підсумку ви опинитеся тільки в плюсі. Фахівці відзначають, що переводити кредит рекомендується тільки, якщо різниця в процентній ставці становить один відсоток, а термін закінчення договору закінчується не раніше, ніж через п'ять років.
8. Заощадити кошти можна на державних програмах. Вони фінансуються державою і розраховані на молоді сім'ї і дозволяють оформити кредит на більш вигідних умовах за мінімальною процентною ставкою.
9. Кожен громадянин України, який оформив іпотеку, має право на податкові відрахування. При покупці квартири він становить 13% від суми не вище 800 тис. Грн. При цьому ви звільняєтесь від виплати прибуткового податку. А скористатися подібним податковим вирахуванням можливо тільки один раз. Також заощадити за рахунок відрахування податків можна за допомогою процентної ставки - держава поверне вам 13% від витраченої суми. Тобто поки ви не розрахуєтеся за кредит, прибутковий податок з вас вичитувати не будуть.

Як вибрати банк для оформлення іпотеки?

Іпотека допомагає позичальникові швидко обзавестися власним житлом, але вона може поставити його в підневільний стан. Багато в чому це залежить від правильного вибору банку. Іпотека - це довгострокове співробітництво між кредитором і позичальником. Тому перед тим, як схвалити заявку на кредит, банк шукає всі можливі способи убезпечити себе, ретельно перевіряючи потенційного клієнта. Але і позичальник зобов'язаний діяти також. Важливо, щоб співробітництво з банком принесло не тільки вигоду, але і не завдало шкоди. Хоча далеко не в будь-якому випадку позичальник може вибирати. Існують ситуації, коли людина змушена погоджуватися на умови, аби отримати кредит:

• непідтверджений, або низький рівень доходу;
• відсутність коштів для початкового внеску;
• бажання оформити кредит не за пропискою або місця роботи;
• погана кредитна історія;
• судимість, проблеми зі здоров'ям, ухилення від армії.

Досить буде всього одного пункту, щоб банки відмовилися співпрацювати з клієнтом. В такому випадку позичальникові не залишиться нічого іншого, як погоджуватися з умовами кредиторів. При цьому далеко не кожен банк погодиться оформити іпотеку на неблагонадійного клієнта, тому вибирати доведеться з того, що буде. Разом з тим у благонадійних позичальників є ідеальна можливість вибрати саме того кредитора, який запропонує найоптимальніші умови. Але перед тим як заводити розмову про вимоги, важливо довести, що ви гідний клієнт і відрізняєтеся високим рівнем заробітної плати, здатні документально підтвердити свій дохід, внести початковий внесок у повному обсязі. Також важливо, щоб у вас не було проблем з армією, і у вас був високий стаж роботи на одному місці. Іншими словами, ідеальний клієнт - це людина зі стабільним і високим рівнем заробітної плати. У таких позичальників ризик неповернення дорівнює нулю, тому будь-який банк не може відмовити у видачі іпотечного кредиту.

Суб'єктивні чинники

При виборі певної банківської організації для конкретного позичальника важливі деякі моменти. Так, наприклад, в одному банку вас може не влаштувати обслуговуючий персонал, а інший не викличе у вас довіри через надто агресивну рекламу. Такі незначні нюанси можуть вплинути на ваше рішення. Хоча на практиці доведено, що в подібних ситуаціях не варто занадто покладатися на інтуїцію або особисті пристрасті. Якщо ви вже давно співпрацюєте з банком, отримуєте через нього заробітну плату або раніше оформляли в ньому кредити, і при цьому у вас непогана кредитна історія, то краще за все в подібній ситуації знайти найбільш придатну кредитну програму саме в своєму банку, де ви всі добре знаєте , і де ви числитеся на хорошому рахунку. Можна відзначити дві основні причини, чому необхідно оформити кредит саме в своєму банку: Високі шанси схвалення заявки у постійного кредитора. Щоб оцінити вашу платоспроможність банку досить буде використовувати свою інформацію на вашу зарплатного рахунку. Так як у кредитної організації під рукою буде вся необхідна фінансова інформація про клієнта, їй буде набагато простіше прийняти рішення. Висока знижка і особливі умови кредитування. У деяких банках передбачена подібна можливість для постійних клієнтів. Для цього ви можете проконсультуватися з фахівцем кредитного відділу. Звичайно, економія буде невелика, але в будь-якому випадку економити краще, ніж переплачувати.

Об'єктивні чинники

Хоча оцінити лояльність кредиторів дуже складно, при виборі банку важливо врахувати деякі моменти:

• як довго працює банк;
• чи виконує він свої зобов'язання перед клієнтами;
• чи користувалися послугами банку ваші знайомі і залишилися вони задоволені ним.

При виборі кредитної організації необхідно виходити з його репутації. Якщо в банку присутні приховані комісії, регулярно з'являються технічні проблеми, в результаті яких у клієнтів утворюється прострочення, краще не зациклюватися на такій організації, а спробувати знайти більш гідний варіант. Також при виборі кредитора слід керуватися параметрами певної кредитної програми, наприклад, процентною ставкою. Кредитори дуже хитро продумують цей етап. Наприклад, один банк може запропонувати вам 14% річних, в той час як в іншому банку ця ставка становить всього 10% річних. Хоча друге речення вкрай привабливу, не варто поспішати його приймати. Найчастіше занижена ставка використовується в якості приманки. Який банк дозволить собі працювати в збиток? Ставки, які діють на сучасному ринку - це мінімальна плата, необхідна банку, щоб зберегти прибуток. Зниження ставка змушує засумніватися в вигоді такої пропозиції, так як банк обов'язково добере прибуток за допомогою всіляких комісій, плати за обслуговування рахунків, штрафів і тому подібного. В результаті приваблива процентна ставка перетворюється на своєрідну фінансову пастку. Тому при виборі кредитора і підходящої іпотечної програми орієнтуйтеся на середні по ринку процентні ставки. Далі необхідно ознайомитися з вимогами кредиторів: це вік, постійна реєстрація, рівень зарплати та стажу роботи. Вибирайте тільки тих кредиторів, яких ви влаштовуєте згідно з цими вимогами. Так ви істотно заощадите на часі. Детально вивчіть вимоги по самою іпотечною програмою: це початковий внесок, сума, доступна для кредиту, термін погашення і його цільове призначення. Іпотечна програма може мати різні цільові напрямки: покупка квартири в новобудові, будинки на вторинному ринку. Уважно ознайомтеся з усіма нюансами програми і виберіть ту, яка найбільше вам підходить. За допомогою іпотечного калькулятора розрахуйте вартість кредиту і заздалегідь оціните обсяги витрат, до яких призведе іпотека. Для цього порахуйте суму, яку ви заплатите кредиторам за весь час іпотеки в якості процентної ставки. До отриманого результату додайте комісію за ведення рахунків, видачу позикових коштів, відкриття рахунку, переказ або зняття коштів. Якщо ви зможете представити конкретні цифри витрат, вам буде простіше зорієнтуватися у виборі найбільш придатною кредитної організації.

Додаткові фактори

Це можливість дострокового погашення кредиту, всілякі штрафи за прострочення, можливість змін умов кредитування. Іпотечний кредит видається терміном на 156-20 років. Це дуже довгий проміжок часу, протягом якого багато що може змінитися. Так, наприклад, на момент підписання договору ви були молодим фахівцем із середньою заробітною платою. Але з часом ви дуже виросли, і у вас з'явилася можливість виплатити кредит швидше, ніж планувалося. Ось тут і важливо заздалегідь з'ясувати, чи піде банк в такій ситуації вам назустріч. Чи зможете погасити кредит достроково, якщо банк не надає такої можливості. Тут важливо зрозуміти, що будь-який дострокове погашення кредиту для банку - втрата прибутку. Саме тому багато кредиторів обмежують своїх клієнтів у питанні дострокового погашення. Тому важливо вибирати саме той банк, у якого простежується менше обмежень на дострокове погашення іпотеки. Також в життя позичальника можливий і інший результат подій, в результаті яких він тимчасово виявиться непрацездатним і не зможе своєчасно виплатити борг. Від цього ніхто не застрахований. Тому заздалегідь оціните дії банку в подібній ситуації. Дізнайтеся, чи дозволить кредитор реструктуризувати борг, змінити графік виплат, чи піде банк назустріч клієнту або почне відразу нараховувати високі пені або відсуджувати житло. При оформленні іпотечного кредиту враховуйте всі можливі наслідки подій, роблячи вибір на користь банку, в якому ви зможете захистити свої інтереси.

Де шукати банки і кредитні програми?

Кращий помічник в даній ситуації - Інтернет. На офіційних сайтах кредитних організацій представлені докладні описи діючих програм. Крім того є сайти, де ви можете порівняти пропозиції різних кредиторів. Саме в Інтернеті ви можете почитати реальні відгуки клієнтів про банківські послуги. Ще один варіант пошуку інформації - заздалегідь скласти список банків-претендентів і особисто відвідати кожен з них. Ретельне вивчення іпотечних програм і спілкування з кредитними консультантами займе більше часу, ніж звичайний пошук в мережі, але отримана інформація буде більш повною і достовірною. Ще один варіант пошуку - послуги кредитного брокера. Такі послуги платні, але фахівець самостійно збере для вас всю необхідну інформацію про кредиторів, і запропонує саме ті варіанти, які найкраще відповідатимуть вашим вимогам. Звичайно, краще використовувати кожне джерело інформації: вивчити банки через Інтернет, потім особисто поспілкуватися з представниками кредитних організацій і на останньому етапі отримати консультацію у брокера, який допоможе вам зробити остаточний вибір. Навіть якщо ви повністю довіряєте вибір банківської організації брокеру, постарайтеся самостійно зібрати інформацію, щоб не робити вибір наосліп.

Хто допоможе оформити іпотечний кредит?

Весь процес оформлення іпотечного кредиту протікає поетапно, на кожному з яких клієнту пропонується допомога досвідчених фахівців. Незалежно від випадку, така допомога платна. Але вона суттєво економить час при оформленні кредиту, а в деяких випадках і зовсім допомагає отримати фінансову вигоду. Використання подібних послуг повністю залежить від потреб і фінансових можливостей позичальника.

Консультант по іпотеці

Це фахівець, який в інтересах клієнта займається пошуками підходящої під його вимоги програми. Його також називають іпотечним брокером. Він допоможе знайти програму, яка виявиться найбільш оптимальною саме в ситуації конкретного клієнта. Консультант розрахує вартість кредитів за різними програмами і відбере ті пропозиції, які найбільше будуть підходити вам за вимогами, дозволивши тим самим заощадити на часі. Крім консультації брокер надає послуги в оформленні іпотеки. Наприклад, він збирає необхідний пакет документів, заповнює анкету і може представляти інтереси свого клієнта на переговорах з кредиторами. При цьому вартість послуг консультанта в різних випадках може бути:

• фіксованою, коли клієнт купує набір послуг за певну суму;
• плаваючою, коли брокер бере певний відсоток за суму позики.

Середня вартість послуг іпотечного брокера становить 300-400 доларів. Все залежить від певного фахівця і від вимог клієнта. Якщо звичайна консультація доступна кожному клієнту, то повний набір послуг зможуть дозволити собі далеко не всі позичальники. Завдяки послугам консультанта ви зможете заощадити час на оформленні кредиту. Такі фахівці відмінно орієнтуються на фінансовому ринку, їм добре знайомі вимоги різних банків, їх політика щодо іпотеки. Тому брокер може не тільки запропонувати відповідні програми кредитування, але і заздалегідь передбачити результат звернення до банку, чи погодиться кредитор співпрацювати з позичальником на обраних умовах. З іншого боку вся інформація, якою володіють консультанти, знаходиться у відкритому доступі і будь-який бажаючий може самостійно отримати до неї доступ. До того ж велика ймовірність, що іпотечний брокер тісно співпрацює з певним банком і отримує свій відсоток за кожного клієнта. Але це зовсім не говорить про те, що всі подібні клієнти куплені банком. Нови, як майбутній позичальник, повинні враховувати цей факт. Тому, користуючись послугами кредитного брокера, не зайвим буде самостійно зібрати інформацію, щоб упевнитися в тому, що рекомендації фахівця не упереджені, а об'єктивні. І послуги консультанта дійсно допоможуть вам вибрати найбільш вигідну програму іпотечного кредиту.

Ріелтори

Якщо ви звернулися в банк за іпотечним кредитом, але відповідне житло ще не знайдено, варто скористатися послугами ріелторів. Такі фахівці допоможуть вам зорієнтуватися на ринку нерухомості і вибрати підходящий варіант для покупки. У деяких випадках вони допомагають оформити документи на нерухомість.